Die häufigste gestellten Fragen im Zusammenhang mit Immobilien:

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt (Eigentümer), auch die Maklercourtage bezahlt. 
Das Gesetz wurde eingeführt, um die Mieter bei der Anmietungen von Wohnungen und Häusern bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen zu entlasten.
Die Vermittlungskosten trägt in der Regel der Auftraggeber und Vermieter.

Dies ist zwischen Makler und Verkäufer frei verhandelbar, regional unterschiedlich.

U.a. aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, ggf. Energieausweis, Rechnungen über erfolgte Modernisierungen in den vergangen Jahren, Bauunterlagen, Grundrisspläne, Höhe der Bewirtschaftungskosten, Gebäudeversicherung

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung:

Protokolle der ETV, Abrechnungen, Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnung

Bei begehrten Immobilien kann die Zeit ein entscheidender Faktor sein, um sich gegen die Mitbewerber durchzusetzen. Wir empfehlen die eigene Bonität und den Kreditrahmen im Vorfeld bei Ihrer Bank (in der Regel die Hausbank) abzuklären.

Erbschein: Sie benötigen einen Erbschein, der beim Nachlassgericht beantragt und ausgestellt werden kann.
Diesen benötigen Sie für die Umschreibung im Grundbuch sowie für einen eventuellen Verkauf.

In der Regel der Vermieter.
Unser Service: wir holen für Sie verschiedene Angebote von Handwerksfirmen ein, koordinieren die Ausführung und Abnahme, so dass einer Neuvermietung nichts im Wege steht.

Nach einer gemeinsamen Objektbesichtigung stellen wir fest, in welchem Zustand sich die Immobilie und das Mobiliar befindet. Danach entscheiden wir gemeinsam, ob eine Beräumung notwendig und ratsam wäre. Auf Wunsch organisieren wir für Sie die Beräumung/Haushaltsauflösung und koordinieren die Ausführung und Abnahme.

Bevor wir mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beginnen, wird eine fachmännische Immobilienbewertung durchgeführt. Dazu ist eine Objektbesichtigung und die Durchsicht erforderlicher Unterlagen notwendig. Wenn Sie uns mit dem Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen, dann übernehmen wir für Sie die Kosten für die Immobilienbewertung.
Es steht Ihnen frei einen Gutachter zu beauftragen. Auch hier können wir auf regionale Partner zurückgreifen. Als Verkäufer müssen Sie beachten, dass sich der Verkaufspreis der Wertermittlung nach unten und oben anpassen kann (Angebot/Nachfrage).

Wir Makler verfügen über fachkundige und marktgerechte Erkenntnisse rund um die Immobilie. Fehlende Kenntnisse über das Immobiliengeschäft können durch falsche Preisfestlegung dazu führen, dass sich die Vermarktungsdauer Ihrer Immobilie verlängert und danach nur noch die Preisreduzierung bleibt.

Außerdem werden durch unsere Büros die Expose mit hochwertigen Fotos bestückt, um so viele Interessenten anzusprechen. Wie heißt es so schön: „für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance“.
In der heutigen Zeit gibt es viele verschiedene Marketingmöglichkeiten für einen erfolgreichen
Verkauf, aber auf Fachkompetenz die wir Ihnen bieten sollten Sie nicht verzichten.

Der Makler ist seit dem 13.06.2014 vom Gesetzgeber verpflichtet, alle Interessenten und Auftraggeber über sein Widerrufsrecht zu belehren. Es reicht lediglich aus, wenn sich der Interessent vorab unverbindlich informieren möchte. Wenn ein Interessent Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt, wie zB. die Übermittlung des Exposés oder die Durchführung einer Besichtigung, dann schließt er bereits einen Maklervertrag ab, bei dem er über die Provisionspflicht bei einem Miet- oder Kaufvertragsabschlusses informiert wurde.

Wenn Sie möchten, dass Ihr Vermittler vor dem Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist für Sie tätig wird, dann müssen Sie dies verlangen. Dabei bestätigen Sie, dass Sie informiert wurden, dass Ihr Widerrufsrecht erlischt.

Massenbesichtigungstermine aus Zeitgründen oder wegen hoher Nachfrage wird es bei uns nicht geben. Denn durch die geringe Zeit und die Vielzahl an Interessenten, können potentielle Käufer oder Interessenten verschreckt werden. Der Möglichkeit von unlauterem Wettbewerb durch Falschaussagen oder Verleumdungen durch andere Interessenten sind sonst Tür und Tor geöffnet.
Deshalb qualifizieren wir unsere Interessenten vor und vereinbaren Einzelbesichtigungstermine.

Das Immobilien-ABC

Die Auflassungsvormerkung ist die Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübergang im Grundbuch. Mit der Auflassungsvormerkung ist für Sie die „Reservierung“ eingetragen, damit das gleiche Objekt nicht ein zweites Mal verkauft werden kann.
Wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht.

Das Bestellerprinzip ist seit 01.06.2015 in Kraft und regelt die Provisionen bei Vermietung in der Immobilienbranche. Wer den Makler beauftragt, übernimmt auch die damit verbundenen Kosten. Der Vermieter kann die Maklerprovision als Werbungskosten bei Einkünften aus der Vermietung steuerlich absetzen.

Der Cash-Flow ist nicht nur für Unternehmer wichtig, sondern auch für Privatanleger.
Der Cash-Flow bedeutet umgangssprachlich die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, die jeder Immobilieninvestor von einer Immobilie(n) kennen sollte.

Unter Denkmalschutz stehen Gebäude vergangener Zeit, die historischer, geschichtlichen, künstlerischen, volkskundlichen oder städtebaulicher Bedeutung sind.
Veränderungen, Abriss oder Sanierungen eines Baudenkmals dürfen nur mit Erlaubnis der zuständigen Behörde getätigt werden (Denkmalschutzbehörde).
Das optische Erscheinungsbild soll der früheren Zeit entsprechen, deshalb darf es nicht verändert werden. Sanierungsobjekte müssen wieder so hergestellt/kernsaniert werden, wie es die Historie des Hauses vorgibt.

Am 1. Mai 2014 ist die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft getreten und verschärft weiter die Energieausweispflicht.
Bezüglich den beiden Varianten (Bedarfs- und Verbrauchsausweis) gibt es keine Veränderung nach der EnEV 2014.

Der Verbrauchsausweis wird aus dem Energieverbrauch der letzten 3 Jahre (Heizkostenabrechnungen) ermittelt.

Beim Bedarfsausweis spielt der Verbrauch keine Rolle, weil hier die baulichen Bestandteile des Gebäudes und der Pläne unter anderem durch einen Energieberater/Ingenieur/Architekt unter die Lupe genommen werden.

Sie stehen kurz vor einem Verkauf Ihrer Immobilie und haben noch keinen Energieausweis?
Bei einer Beauftragung unseres Büros zur Vermittlung Ihrer Immobilie, übernehmen wir für Sie ggf. die Kosten des Energieausweises.

Es gibt sowohl private als auch gewerbliche Immobilienfinanzierungen.

Bei der sog. „Eigennutzerfinanzierung“ ist der Finanzierende auch der Nutzer der Immobilie.
Vermieter der Immobilie ist der Finanzierende bei der „Kapitalanlegerfinanzierung“.

Zur Immobilienfinanzierung können Eigenkapital sowie Fremdkapital von Kreditinstituten genutzt werden.

Bei verschiedenen Objekten/Projekten können auch KfW-Förderprogramme genutzt werden, die von der KfW-Bank finanziert werden.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Bestands-, Eigentums- und Belastungsverhältnisse an Grund und Boden verzeichnet sind.

Die Grundbücher werden in den zuständigen Amtsgerichten (Abt. Grundbuchamt) geführt und verwaltet. Es gibt zwei Formen von Grundbüchern, die Papierform und das elektronische Grundbuch. Das Grundbuch ist in verschiedene Abteilungen unterteilt.

Die Abteilung I dient zur Eintragung des Eigentümers,  Abteilung II enthält eintragungspflichtige Lasten und Beschränkungen des Grundstücks, wie z.b. Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, etc. .

Durch die Hausordnung sollen Regelungen getroffen werden, die ein problemloses Zusammenleben der Mieter ermöglichen soll.

Möchte der Vermieter seinem Mieter bestimmte Arbeiten (z.B. Treppenhausreinigung) auferlegen, dann muss die Hausordnung ein fester Bestandteil des Mietvertrags sein.

In Formularmietverträgen ist die Hausordnung meistens als Bestandteil inkludiert.
In der Hausordnung sind z.B. der Winterdienst sowie die Treppenhausreinigung geregelt.

Für die Ermittlung des Beleihungswerts haben die Kreditinstitute verschiedene Modelle.

Der Beleihungswert ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unter Berücksichtigung von konjunkturellen, wirtschaftlichen und spekulativen Elementen voraussichtlich erzielt werden kann.

In jedem Kalenderjahr erstellt die Hausverwaltung eine Jahresabrechnung über die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümer.

Der Hausverwalter muss den Eigentümern grundsätzlich in der ersten Jahreshälfte die Jahresabrechnungen zur Beschlussfassung vorlegen.

Der Verwaltungsbeirat hat vor der Beschlussfassung die Aufgabe die Abrechnung zu prüfen. Jeder Eigentümer erhält für seine Immobilie eine Einzelabrechnung die sich auf seinen Verteilerschlüssel (Miteigentumsanteil) bezieht. Bei einem Überbetrag wird dem Eigentümer das Guthaben überweisen, im anderen Fall muss dieser seinen Fehlbetrag ausgleichen.

Es gibt für die verschiedenen KfW-Programme unterschiedliche Förderungen und Anforderungen. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) wurde zum Wiederaufbau gegründet und bietet heutzutage für Privatpersonen und Unternehmer verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung an. Die KfW-Förderprogramme beziehen sich in der Immobilienbranche u.a. auf die eigengenutzte Neubauwohnung oder die energetisch und energieeffiziente Sanierung der Bestandsimmobilie. 

Das Liegenschaftskataster ist ein öffentliches Register mit Flurstücken und Gebäuden, das nach dem amtlichen Verzeichnis des Grundbuchamts benannt wird.

Das kleinste Flurstück nennt man Parzelle. Das Grundbuch baut auf dieser Registrierung auf und nutzt die Grundstücke hinsichtlich ihrer Beschreibung, Lage und Umfang.

Im Grundbuch erhält jedes Stück Land eine sogenannte Flurstücksnummer, für das ein Grundbuchblatt angelegt wird.

Die Liegenschaftskarten enthalten folgende Angaben wie z.B. die Festlegung der Grundflächen, die einzelnen Flurstücke, Bezeichnungen, Lagen, etc..

Der Mietspiegel gibt eine Übersicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete (nach § 558 BGB) für den frei finanzierten Wohnungsbau.

Den Mietspiegel gibt es überwiegend in Städten und er dient der Begründung von Mieterhöhungen. Einen Mietspiegel zu erstellen ist nicht verpflichtend, deshalb gibt es in Deutschland Gemeinden und Regionen ohne Mietspiegel.

Der Notar ist verpflichtet gegenüber beiden Parteien (Käufer und Verkäufer) als neutrale Amtsperson tätig zu sein und die Niederschrift (z.B. Kaufvertrag) zu erfassen, sachkundig beraten und belehren sowie das Vertragswerk offenzulegen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine entscheidende Rolle beim nicht preisgebundenen Wohnraum.

Gebildet wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch die üblichen Entgelte, die in den Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Güte, Größe, Lage und Ausstattung einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart worden ist.

Diese wird in der Regel alle 4 Jahre angepasst und bezieht sich immer auf die vergangenen Jahre.

Ist kein Mietspiegel vorhanden, so kann die Miete anhand von 3 vergleichbaren Objekten oder einem Sachverständigengutachten nachgewiesen werden.

Der Begriff der Prolongation (Verlängerung eines ursprünglichen Vertrages) wird speziell in der Bankensprache verwendet.
Es handelt sich hierbei um die Verlängerung des aktuellen Rechtsverhältnisses.

Wie der Begriff qualifizierter Makleralleinauftrag besagt, ist nur ein Makler für den Verkauf der Immobilie beauftragt. Oft ist festzustellen, dass viele Immobilien von verschiedenen Maklern zu unterschiedlichen Preisen angeboten werden. Der öffentliche Verkauf über Werbe- und Printmedien von verschiedenen Anbietern wirkt sich eher negativ auf die Immobilie aus, da es sich aus Sicht der Suchenden wahrscheinlich um eine „Problemimmobilie“ handeln muss, wenn sich mehrere Makler daran versuchen.

Als Restschuld wird der Anteil bezeichnet, der nach Ablauf des Darlehens noch übrig ist und nicht getilgt wurde. Bei einem Annuitätendarlehen werden die Zinsen sowie die Anfangstilgung festgelegt und über monatliche Raten beglichen. Am Ende der Darlehenslaufzeit ist in der Regel noch ein Restbetrag übrig, der als Restschuld genannt wird. Sollte am Ende keine Restschuld mehr offen sein, dann wurde wahrscheinlich ein Volltilgerdarlehen gewählt, damit am Ende der Darlehenslaufzeit keine Restschuld mehr vorhanden ist.

Für den privaten Immobilienverkauf gibt es eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren.
Wird vor Ablauf der Spekulationsfrist die Immobilie verkauft, muss der Gewinn versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie nach 10 Jahren verkaufen, dann müssen Sie den Gewinn nicht versteuern.

Gleiches gilt, haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs, sowie der beiden Jahre davor privat genutzt haben, muss der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden.

Teilerschlossen ist ein Begriff aus der Maklerbranche, mit diesem Sie oft bei der Suche von Grundstücken in Berührung kommen können. Teilerschlossen bedeutet, dass nur ein Teil der Versorger auf dem Grundstück anliegen, wie z.B. Wasser, Abwasser, Kabel, Strom und Gas.  Ist gar kein Versorgungsträger auf dem Grundstück vorhanden, dann ist das Grundstück unerschlossen. Bei einem unerschlossenen Grundstück können für die Erschließung noch hohe Kosten entstehen.

Nach dem Grunderwerbssteuergesetz ist das Grundbuchamt erst berechtigt einen neuen Eigentümer einzutragen, wenn im Hinblick auf die Eintragung keinerlei steuerlichen Bedenken bestehen.
Dem Finanzamt muss vom Grundbuchamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden.

Einer variabler Zins kann sich über die Laufzeit verändern. Demnach hat der Darlehensgeber das Recht, den Zinssatz auf Basis des Euri-bor-Zinssatz (euro interbank offered rate) anzupassen.

Der Darlehenszins kann sowohl erhöht als auch gesenkt werden. Wenn ein niedrigerer Zins zu erwarten ist oder die Gestaltung flexibel sein soll, werden in der Regel Darlehensverträge mit variablen Zinssätzen gewählt. 

Der Darlehensnehmer kann während der Laufzeit jederzeit Sondertilgungen vornehmen.

Der Makler ist seit dem 13.06.2014 vom Gesetzgeber verpflichtet, alle Interessenten und Auftraggeber über sein Widerrufsrecht zu belehren. Es reicht lediglich aus, wenn sich der Interessent vorab unverbindlich informieren möchte. Wenn ein Interessent Leistungen des Maklers in Anspruch nimmt, wie zB. die Übermittlung des Exposés oder die Durchführung einer Besichtigung, dann schließt er bereits einen Maklervertrag ab, bei dem er über die Provisionspflicht bei einem Miet- oder Kaufvertragsabschlusses informiert wurde.

Wenn Sie möchten, dass Ihr Vermittler vor dem Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist für Sie tätig wird, müssen Sie dies verlangen. Dabei bestätigen Sie, dass Sie informiert wurden, dass Ihr Widerrufsrecht erlischt.

Die Rendite (im Englischen auch return to invest genannt), gibt das Verhältnis der Auszahlungen zu den Einzahlungen einer Kapitalanlage an.

Dies wird meist jährlich als Prozentsatz angegeben. Es gibt verschiedene Arten von Renditen, wobei bei der Geld- / Kapitalanlage immer ein verbundenes Risiko in Anbetracht gezogen werden muss.

Sofern Sie plötzlich eine Immobilien kaufen möchten, obwohl Ihre eigengenutzte Immobilie noch nicht verkauft ist, bieten viele Kreditinstituten die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung an. Durch die Tilgung der Vorfinanzierung ist die Anschlussfinanzierung gesichert; für das Kreditinstitut ist es ein normales Kreditrisiko.
Die Laufzeit der Zwischenfinanzierung beträgt in der Regel 1-2 Jahre.

Für die Angaben übernehmen wir keine Gewähr! Dient lediglich zu Informationszwecken.

Immobilienbüro Vogel München

Norman Vogel
Maximilianstraße 13
80539 München

Tel: 089 / 23545020 und 089 / 37910784
Fax: 089 / 23545019
E-Mail-Adresse: kontakt@immobilienbuero-vogel.de

Immobilienbüro Vogel Meerane

Heike Vogel
Schmiederstr. 43
08393 Meerane / Sa.

Tel: 03764/185914
Fax: 03764/185253
E-Mail-Adresse: contact@immobilienbuero-vogel.de

Bürozeiten

Termine nach Vereinbarung

Montag bis Freitag von 09.00 Uhr – 18.00 Uhr

Samstag & Sonntag nach Vereinbarung